非常容易。大宗商品价格波动的因素从根本上说是政治因素，而不是市场因素。把握住这点就好写了。供求关系、成本等都是末枝，不是波动的根本因素，只能是在政治因素确定大方向后的影响因素。
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
一、人民币升值之利： （一） 人民币升值可能意味着人民币地位的提高，中国经济在世界经济中地位的提升。 1）中国老百姓手中的财富更加值钱，人民币一升值，老百姓手里的钱就更值钱了，中国的人均GDP全球排名也可以往前挪一挪。 2）中国外债压力的减轻和购买力的增强等等。 例如：谁在掏钱维持号称“全球老大”的美国政府的日常运转？想当然的回答是美利坚合众国的广大纳税人。这个回答并不全对。因为当前的美国联邦政府财政赤字巨大，光*纳税人的贡献还不够开销，因而不得不大量举债。而最大的债主是谁？是日本和中国。中国3000多亿美元的外汇储备，很大一部分买的是美国政府公债。 中国成为了全球最强大的帝国的最大债主之一。这个事实本身显示了中国日益增强的经济实力和国际影响力。去年中国对全球经济增长的贡献，仅次于美国；对全球贸易增长的贡献，仅次于美国和日本。*经济实力说话的人民币自然而然也就获得了更大国际事务话语权，这是好事。 3）有利于进口产业的发展：中国石化副董事邵金扬在接受采访时称：“如果人民币升值，海外资产对我们来说会较便宜。”如果人民币升值5%，中国石化2003年进口的石油，以目前的价格计算，成本将减少逾1亿美元。 （二）人民币升值的前景还是越来越清晰的。 这是因为，正如1994年以前人为高估人民币币值的政策被迫放弃一样，人为低估人民币币值也是难以持续的，因为在汇率的问题上，政策干预，虽能一时起作用，但最终还是市场说了算。只要中国能够保持经济高增长，同时推动人民币完全可自由兑换进程，那么，人民币升值，成为区域乃至世界货币将为时不远。而目前还没有足够的证据表明，中国的经济增长会在不远的将来突然停步；中国的货币当局也一再表示，人民币将走向完全可自由兑换。 实际上，人民币的上升之旅已经开始，起点就是1994年1月1日的大幅贬值。这一年，人民币官方汇率向市场汇率并拢，由上一年的1美元兑80元人民币调整为1美元兑70元人民币，贬值幅度为33%。从那时起到去年末，国家外汇管理局统计的情况是，人民币相对于美元、欧元(1999年以前为德国马克)和日元名义升值幅度分别为1%、9%和17%；考虑通货膨胀因素，实际升值分别为5%、4%和9%。而国际货币基金组织测算的结果也反映了同样的趋势。 虽然如此，但在当前，试图诱导人民币大幅升值，不具备现实条件。 二：人民币升值之弊： （一）受人民币升值的影响，中国的经济增长将会放缓。表现在三个方面： 1） 人民币升值会影响到我国外贸和出口。人民币升值，就会提高中国产品的价格，加大资本投入的成本，带来的是我国出口产品竞争力的下降，从而引发国内经济的不景气。 一国货币的升值，带来的是该国出口产品竞争力的下降，从而引发国内经济的不景气。在这个问题上，日本是有血的教训的。在1985年，为了遏制廉价日货出口狂潮，美、法、德、英的财政首脑就采取过相应的手段，迫使日本签署了“广场协议”，从而逼迫日元升值30%。此后，从1985~1996年的10年间，日元兑美元比率由250：1升至87：1，升值近3倍。而“广场协议”被公认是引发日本经济衰退的罪魁祸首。现在日本无非是想把这一悲剧转嫁到中国。 2） 还会影响到我国企业和许多产业的综合竞争力。因为尽管“中 国制造”已经成为世界市场的主要产品，但中国产品的一个致命弱点是还没有形成自己的品牌，目前所占的市场份额，主要依*中国产品价格的低廉，在竞争中并不处于主导地位，如果竞争力受到打击是很可怕的。 《中国企业家》这次调查的最大发现是：4%的企业认为，人民币汇率的变化，会对企业的经营活动产生影响。对于正在中国经济舞台上活动着的企业来说，人民币就像空气和水一样。 例如：创维集团董事局主席黄宏生，这位中国彩电出口大户的老总面对升值的前景忧心忡忡，他认为，中国出口的大多是技术含量低的产品，高科技产品很少。人民币如果升值，中国的国际地位也许提高了，但制造业在全球的竞争力将逐步丧失。他算了一笔账，如果人民币升值10%，就等于出口价格提升了10%，而中国国内制造企业好一些的利润也只有5%左右，加上一些财政贴息，中国企业盈利水平平均也不到3%。平均3%的利润率怎么可能调节10%的升值压力？肯定会出现大面积亏损。 黄宏生以创维为例，勾划出中国企业对人民币升值的最高心理底线：“现在我们在美国市场很难有大的提升，很大原因是其他世界工厂产品跟我们的价格一样低。比如来自墨西哥的彩电、欧洲土耳其的产品很便宜，我们提一美元都不可能。我们今年在美国市场希望能提高三千万美金销售，但是如果人民币升值了，那么这个计划就流产了。” 又如：与制造企业相比，那些在汇率风险最前沿的外贸企业，是变化的最强烈的感知者。对于出口型企业来说，出口的量，相对进口，要大得多。因此，黄宏生才说，人民币升值会造成毁灭性的打击。 东方科学仪器进出口集团公司总经理助理黄方宁，向记者讲了一个因为欧元升值——也就是人民币贬值，导致亏损的例子。2003年年初，他们有一笔交易，签约时欧元和美元的汇率还是1:9，等到交货时，涨到了1:1了，他们又没有采取锁定汇率的措施，于是赔了。“即使我们有10%、20%的中间利润，也都抵不上升值的损失。只能自己补上去了。” 再如：一些原来在中国进行生产的跨国企业，可能会将投资转移到墨西哥或马来西亚，20世纪80年代，台湾也曾经历过中国现在的压力，在台币对美元的汇率从1:40涨到1:25后，一些传统的低附加值产业，纷纷转移到东莞。同样，有专家分析，如果人民币升值，这些传统产业又会从东莞转移到像中亚、越南等更不发达的地区。本来，中国还有很多地区，比如西部，可以容纳这些产业，但因为货币的调整是针对所有企业的，可能使得中国被迫提早经历产业空洞化的过程。 3） 还会破坏中国经济的长远发展，使我国的金融距爆发危机的边 缘越来越近。升值业可能葬送我国多年辛苦造就的良好投资环境，新增的海外投资则会减少，中国经济增长的原动力将被大大消减，因为这种投资变得相对昂贵。另一方面，国际游资的投机活动可能增加，使我国的金融距爆发危机的边缘越来越近。 例如：从墨西哥金融危机到亚洲金融危机，显而易见的是这些国家的政府均是以高利率的货币政策，以吸纳国内资金，但其效果却适得其反，由于内部资金乏力，又吸引了大量的国际游资流入，使资金流向出现偏差而形成资金结构上的矛盾，埋下了货币危机的隐患；同时又产生了外资流入推高了本币汇率的矛盾，触发了经济结构问题的暴露，或出现泡沫经济或出现经济滑坡，从而被迫实行本币贬值政策，直接导致货币市场和证券市场的交易风险，并最终引发金融危机。 何为金融危机？这就好比是一户本来很穷的人家，来了一个巨富亲戚， 为他们带来了暂时的“富裕”生活，因而外人便因其阔而借给这家人巨资，不料这户人家的富亲戚突然消失，留给这户人家的只有高筑的债台，并因此导致了借其巨债的朋友。一时间危机四起。 可见，如果人民币升值，则会导致：由于内部资金乏力，又吸引了大量 的国际游资流入，使资金流向出现偏差而形成资金结构上的矛盾，埋下了货币危机的隐患 4） 还有，升值后导致投机不可避免地盛行：由于以美元表示的国 民财富迅速增加，股市和房地产达到高潮，一些“泡沫”进一步膨胀或造就新的“泡沫”，两极分化继续扩大，导致投机不可避免地盛行。 例如：美国许多散户投资者纷纷在当地开立人民币储蓄帐户，希冀有朝一日人民币汇率制度变化会让他们受益。当然，这些散户帐户并非是真正的人民币帐户，因为依照中国不可自由兑换的汇率体制，在海外开立人民币帐户是非法的。他们开立以人民币计价的储蓄帐户，帐户内的存款是美元，但基于人民币的现货汇率，这些帐户将因人民币兑美元现货汇率的波动而升值或贬值。 Everbank首席执行长Frank Trotter称，公司此举在一些客户中产生了很大反响。自一年多以前人民币汇率开始显示失衡迹象以来，这些客户一直在要求开立人民币计价帐户。Everbank于7月1日推出了此类新帐户，并在随后的几周内将逾650万美元投入该类帐户。 （5）此外，人民币升值之不利多多： 人民币升值会给中国的通货紧缩带来更大的压力；人民币升值物价肯定会降下来，因为进口品的价格会下降。 人民币升值增大就业压力，恶化当前就业形势：外商投资企业对吸引国内劳动力是一个重要的渠道，尤其是现在的情况更是如此，所以此时人民币升值不仅会影响吸引外资，而且也会加剧当前就业形势的恶化。 财政赤字将由于人民币汇率的升值而增加，同时影响货币政策的稳定。 人民币升值会对中国的优势产业产生严重损害。中国作为发展中国家是以劳动力成本为优势的。中国劳动密集型出口产品很容易受到反倾销措施的限制，出口形势并不乐观。如此时人民币升值则会是使目前这种状况更加恶化所以此时人民币升值不仅会影响吸引外资，而且也会加剧当前就业形势的恶化。 三：世人在全球通货紧缩压力面前再次聚焦人民币。 汇率的变动与各国国内的利率水平、货币供应量、国民收入水平以及物价水平等因素是密切相关的，一种货币到底是升值还是贬值应该由市场说了算，而不是由政治说了算。 然而：盐川正十郎的提案则更像一场政治阴谋。手拿一张一百元的人民币，如果是一个小孩问：这值多少？那么，这个小孩一定还幼稚到没有学会用钱。如果是日本财长盐川正十郎问，这值多少？那么，这就会引发一场风波。而这场风波就是在七国集团财长会议上的一项提案——日本要求人民币升值。 最近人民币是否应该升值的讨论成为国际上一个十分关注的话题。先有日本财相在七国财长会上提出要求，后有美国财长斯诺讲话和印尼召开的亚欧会议的声明，都呼吁人民币升值，近日，美国“健全美元联盟”又提出欲通过“301条款”促使人民币升值，格林斯潘的讲话，更是让世人在全球通货紧缩压力面前再次聚焦人民币。可谓是官民联合、齐心协力向人民币汇率问题发难。这场由日本挑起、美国担纲主演的人民币汇率之争全面上演，再次使中国成为世界关注的中心。 其实，站在日本人的立场上考虑，盐川正十郎提出这个问题并非没有道理。首先，日本经济一直处于低谷，凭什么你中国却一枝独秀？中国的一枝独秀我们日本也有贡献，你看，日本从你们那里进口了多少商品。其次，人民币只有升值，日元才能够贬值，这样日本的出口产品才有竞争力。 中国经济具有廉价劳动力、高技术水平和廉价的货币3大优势，而三大因素中日本可能干涉的，只有最后一点——人民币汇率。日本甚至想借人民币升值的“利空”阻止本国企业到中国来投资，但因为在市场经济国家，政府干预不了企业的行动，所以他们就要求人民币升值。他们认为，这样就可以提高中国产品的价格，加大资本投入的成本，使他们在国内达不到的目的，通过对人民币施加压力来达到。 迫使人民币升值，是日本争夺未来“亚元”主导权的战略举措。近年来，关于“亚元”问题的讨论已越来越热，谁能成为未来亚元的主导，已变成一个日益敏感的话题。日本由于其经济十年来的萎靡不振，日元充当亚洲货币主导的可能性在变小。而中国由于经济高速增长，已经逐渐成为亚洲经济发展的“火车头”和世界经济发展的“引擎”，因此人民币的价值日趋明显，在中国周边国家已经开始形成一个“人民币地带”，导致日本对此忧心忡忡。在2002年日本对华出现50亿美元顺差的背景下，日本财长盐川正十郎提出议案，提请七国集团通过“与1985年针对日元的‘广场协议’类似的文件”，逼迫人民币升值，将全球压制人民币升值的声浪推至顶峰，目的就在于想通过人民币升值，打垮人民币对日元的挑战，确保日元的未来主导地位。 美欧方面的动机似乎更为明显，就是为了通过人民币升值消弱中国的经济实力，进而打击中国的国际影响。 人民币汇率之争本质上仍然是贸易问题之争。美国之所以施压人民币升值，是认为美元贬值只是“极大地增强了中国企业的出口竞争力，刺激了中国产品的出口”，尤其是2002年美元贬值的同时，美国外贸逆差却创出了4352亿美元的历史峰值，对华贸易逆差达到1031亿美元。美国希望通过人民币升值，阻碍中国商品大规模进入美国。 升值的国际压力日大。尽管从长期来看，随着中国经济的发展，人民币升值是必然趋势，但在没有形成中国真正的出口优势(品牌)之前，人民币名义汇率不宜进行大幅调整；即使面临巨大的国际压力，中国也应该按照本国经济发展的需要，对汇率进行控制，否则，就会像日本和德国那样，将自己大好的经济前景毁于一旦。
基本面和技术面基本面可分为 国际形势 国内政策 原料供销 其中最应该关注的是供求关系,其次是运输渠道,以及货币政策,质量
经济增长与物价变动是经济现象中两个相互关联的宏观因素，两者之间存在着较为密切的关系，互相影响、互相作用。因此，物价上涨在一定程度上影响着国民经济的发展。一、物价上涨对宏观经济的影响当一个经济中大多数商品和劳务的价格持续在一段时间内普遍上涨时，宏观经济学就称这个经济经历着通货膨胀。那就我国现在的情况来看，是否属于通货膨胀了？首先我们要了解“消费价格指数（CPI）”这一概念。消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，是对城市居民消费价格指数和农村居民消费价格指数进行综合汇总计算的结果。利用居民消费价格指数，可以观察和分析消费品的零售价格和服务价格变动对城乡居民实际生活费支出的影响程度。一般说来当CPI>3%的增幅时我们称为Inflation，就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，我们把它称为Serious Inflation，就是严重的通货膨胀。根据国家统计局公布的数据，今年1月份，我国CPI同比上涨9%。2月份同比上涨9%，涨幅与1月份持平。3月份同比上涨4%，环比下降2%。4月份CPI同比上涨3%。由此可以看出我国现在的通胀压力非常大，而且面临着恶性通胀的窘境。1、对内经济的影响从供应的角度看，物价上涨使得各行各业的生产成本增加。饲料价格上涨是影响当前肉禽及其制品、鲜蛋、水产品等价格上涨的主要因素，农业生产资料价格的上涨也增加了种植业的成本；流通成本方面，油价上涨和运力紧张提高了农产品的运输成本，政府在规范公路货运秩序、农贸市场改造提升、实行定点屠宰、市区限摩、加强食品卫生检验检疫和实行新的食品卫生标准等方面政策措施的实施，难免使农产品流通成本有所增加。至于蔬菜、水果的生产供应则主要受到季节、气候等因素的影响，供应量变动幅度大，使蔬菜、水果的价格波动增大。生产成本的增加又会引发物价的进一步上涨，从而造成一种“螺旋效应”，使得国内持续通胀，从而对经济产生更加严重的影响。2、对外经济的影响物价上涨会使得出口商品的价格上涨，从而国外进口商对国内商品的需求减少，即本国产品的出口竞争能力降低，容易引起国际贸易收支逆差，造成黄金外汇外流，进而对人民币汇率也产生一定的影响。二、物价上涨对微观经济的影响各类物价指数一路上涨是今年经济运行中最引人关注的问题，虽然对于物价涨幅较高有多种解释，但物价与百姓的生活密切相关。因此，关注价格走势，不失时机地进行政策微调应是决策层的题中之义。 今年以来，物价水平持续上涨对居民生活产生了诸多不利影响，主要表现在如下几方面：第一，持续且逐月扩大的负利率，使居民财产严重缩水受传统消费习惯的影响，我国是世界上储蓄率最高的国家之一，老百姓把银行作为保险箱，大部分结余收入存放于此，一求安全，二求增值。但是，今年以来随着居民消费物价持续上涨，银行存款已进入负收益时代。负利率对每个人都有或多或少的影响，居民的实际购买力普遍有所下降。第二，物价高企导致低收入阶层生活水平下降民以食为天，本轮价格上涨的核心恰恰是食品价格，它直接影响到城市低收入家庭的生活水平和质量。食品价格上涨是促使城乡居民消费支出增加的重要力量。农产品价格上涨导
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。 关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 与土地问题相关的制度安排与制度建设 土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 合理的税费安排 在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 项目审批中的交易费用 房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 招投标中的交易费用 在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 工程造价管理中的交易费用 做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 与媒体有关的交易费用 媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 参考资料： 谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
答案是不是错了呀?①商品的价值:W的价值决定价格②商品的质量:质量好的W就有高的使用价值,W就可以交换成功,RIGHT?③消费者心理:可能?!④纸币的发行数量:联系实际吗,现在中国不是就,通货膨胀,纸币的发行数量太多导致W价格上涨⑤宏观调控的政策:国家决定其他:地区差异,反季节,垄断,货币本身价值,供求
难我花了1000元叫别人写的
1商品的价格是有价值决定的，价值量有社会必要劳动时间决定，通俗的来说，就是商品值不值这个钱，所以1是对的！2解释同13供求影响价格，消费心理影响消费者是否要买这个商品，也就是影响供求，进而影响价格。4 纸币只是价值符号，本身不具有价值，对价格没有影响5 题目前提是在市场经济条件下，商品的价格由市场来决定，应该通过市场调节，政策是不能够强制干预商品价格的，否则就是违背了市场运行的秩序
中心思想为 价格的变动 生活必须品的价格变动对生活影响很小 因为生活必须品的需求很大在举例子说明 身边的例子 再最后总结 得出中心一般模式
不行!最好您自己写
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一、社会劳动生产率影响商品的价格 价值规律告诉我们，商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定的。商品的价值量与社会劳动生产率成反比。商品的价值是价格的基础，价格是价值的货币表现。价值规律刺激商品生产者改进技术，改善经营管理，提高劳动生产率。社会劳动生产率的提高，必然缩短生产商品的社会必要劳动时间，减少商品的价值量，从而导致商品价格降低。 二、商品的供求情况影响商品的价格 价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式。市场具有自发调节供求、调节商品价格的重要功能，实质上就是价值规律发生作用的结果。当市场上某种商品供不应求时，价格上涨；供过于求时，价格下降。 三、市场竞争影响商品价格 恩格斯说：“只有通过竞争的波动。从而通过商品价格波动，商品生产的价值规律才能得到贯彻。”在市场经济中，商品的市场价格是在市场竞争中形成的。商品生产者之间的竞争表现在：生产同一商品的商品生产者，为使自己的商品占有市场更多的份额，尽量采用先进技术，提高商品质量，创立名牌产品，同时千方百计地降低物耗，缩短个别劳动时间。这样，该商品生产者就能获得名牌效应，达到“优质优价”，或以低于市场上同类商品的优惠价格让利销售，从而使企业立于不败之地。同样，消费者之间的竞争、消费者的购物心理以及购物环境，都会影响商品的价格。如节日前的购物潮、80年代初消费者惧怕涨价的抢购风以及高档消费场所的物价高于市场同类商品价格等，都是明证。 四、货币的价值影响商品价格 货币是从商品中分离出来固定地充当一般等价物的商品。当一般等价物集中到金银上时，金银便成了货币。金银首先是商品，具有价值，成为货币后仍然有价值，且价值不是固定不变的。纸币的产生又代替了金属货币。作为价值尺度的货币会因诸多因素的影响而升值或贬值。价格是商品价值的货币表现。所以商品价格也就自然会随货币的升贬而发生涨落。 五、纸币的发行量影响商品价格 一个国家纸币的发行量必须以流通中所需要的数量为限度。如果纸币的发行量超过流通中所需要的数量，就会引起纸币贬值，物价上涨，即发生通货膨胀。 六、国家对商品价格的管理和调控影响商品价格 国家运用经济、法律、行政等手段对商品价格进行管理和调控是社会主义市场经济中国家宏观调控的重要方面，如国家已制定了《价格法》。对于关系国计民生的重要商品，则由国家定价，或实行限价，或规定指导价、保护价等，如国家适当提高粮食收购价格，控制化肥、农药等生产资料销售价格的上涨，从而调动农民的生产积极性。
一般的价格是由字数来决定的。一般的每个字的价钱基本上是固定的。你的字数的多少，那会决定你的这篇论文查一下需要多少钱的。
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其实多次检测，不会抬高查重率，因为检测系统的部分查重依据是来源于互联网的，只要你的论文没有发表出去，且没有被系统收录，是不会有影响的。影响论文查重率的因素：1、论文细节虽然多次查重不影响查重率，但是还需要注意一些细节问题，如：论文的格式。由于每个检测系统的算法不一样，不规范的格式可能会对查重率有不同程度的影响。2、检测方式除了论文的细节，还有检测方式也会影响。如：参考文献、致谢部分是否要放到整体的检测当中去。有的学校有要求，有的学校则不作要求，这些也会对查重率有所影响的。3、查重系统的更换在不同的平台检测，查重结果也会有所不同。我们都知道论文查重是用我们写的论文去跟系统的数据库里的文献资料作比对，然而，不同的检测系统，其数据库总有些差别，所以检测出来的结果都不一样。在这里，笔者建议大家确定了一个靠谱的检测系统就要贯彻到底，这样才不会受到其他系统的干扰。可以选择查查呗论文查重网，一直致力于论文查重，在国内确实比较有口碑。小茶杯论文查重经验分享：论文查重怎么查？如何找到论文查重免费系统？每一个系统都有自己独特的优势，在特定时期选择合适的系统才是硬道理，在确定系统安全的情况下、初稿时期选择性价比高的检测系统、像Paperccb论文查重免费版就是不错的选择，中期可以选择一些报告结果可靠、算法机制强大的系统，最后、定稿一定要选择学校指定的查重系统。
股票的波动都是人为的~可以引用一下金融心理学的内容